優(yōu)衣庫賣鮮花，中國郵政賣奶茶，馬應(yīng)龍出眼霜，東阿阿膠賣咖啡，跨界融合成了不少企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型的途徑。這么一看，房企做養(yǎng)老，似乎沒什么違和感。
吸引房企如此跨界經(jīng)營，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)到底有什么吸引力？
社科院發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示，到2030年，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將達到13萬億元。這樣的市場規(guī)模，對如今風(fēng)雨飄搖的房企來說，充滿了吸引力。巨大的市場讓房企們看到了未來的可能性。
只是房企跨界醫(yī)療，一直以來都有水土不服的現(xiàn)象。無論是之前覽海醫(yī)療開在陸家嘴和淮海路K11的高端診所，還是萬達投資千億在成都、昆明等地區(qū)建立的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園區(qū)，最后都未成功。
究其原因，醫(yī)療服務(wù)并不像房地產(chǎn)那樣靠資本就能快速打開局面高周轉(zhuǎn)變現(xiàn)的行業(yè)，而是需要多年專業(yè)精細的運營，才能收回初期高昂的投入。養(yǎng)老相對于單純的醫(yī)療服務(wù)，更需要資金、拿地、社區(qū)運營等方面的綜合能力，這恰好是房企的優(yōu)勢，于是，房企們紛紛將觸角伸至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
房企為何如此青睞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)
房企做養(yǎng)老，并不算什么新鮮事。國家人口老齡化的趨勢，以及各項養(yǎng)老配套不健全之間的巨大矛盾。讓眾多房企很早就看到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/span>
一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，養(yǎng)老跟現(xiàn)在的物業(yè)一樣，經(jīng)過20多年的培養(yǎng)，會成長為一個萬億級的市場。如果算上已經(jīng)過去的10年，那么之后還需要10年左右的時間。
為什么還要10年？
因為10年后，享受到國家發(fā)展紅利的60后、70后將老去。這代人的共同特點是自身的經(jīng)濟條件較好，消費能力以及養(yǎng)老觀念比目前的高齡老人更開放。此外，他們這一輩的后代獨生子女居多，沒有多個子女輪流照看的條件，養(yǎng)老需求會進一步放大。
對于房企來說，過去20多年的高速發(fā)展說明了一個事實——和國家發(fā)展需求保持同步，在擔(dān)負起社會責(zé)任的同時也能享受到更多的紅利。因此，布局養(yǎng)老，對于房企來說并非太早，而是如果不做，以后就沒機會做了。
部分入局養(yǎng)老地產(chǎn)房企
另一方面，和房地產(chǎn)開發(fā)相比，養(yǎng)老項目做起來要更復(fù)雜，涉及產(chǎn)品設(shè)計、運營管理、醫(yī)療保健資源、人才培養(yǎng)、盈利模式創(chuàng)新以及家庭倫理等方方面面的問題。房企越早入局養(yǎng)老，越能早一步培養(yǎng)自己在這一領(lǐng)域的各項能力。
站在房企的角度，現(xiàn)在各地的土拍，對于自持房產(chǎn)的要求越來越多。跟20年前的商業(yè)地產(chǎn)相似，有的企業(yè)覺得麻煩，早早放棄，有的企業(yè)卻持續(xù)在做，最終培養(yǎng)出了一流的商業(yè)運營能力。對于自持的物業(yè)單位，和養(yǎng)老相結(jié)合，創(chuàng)造更多的營收，是房企必須學(xué)會的事情。
錯過了商業(yè)運營，不能再錯過養(yǎng)老服務(wù)。
萬科：全方位探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)
■ 年報中透露出的養(yǎng)老戰(zhàn)略
中國的房企繞不開萬科這個名字，即便是養(yǎng)老地產(chǎn)這個細分領(lǐng)域，萬科也屬于布局較早的企業(yè)。
萬科早在2009年的年報中第一次出現(xiàn)了和養(yǎng)老相關(guān)的字眼，說要探索養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài)。之后幾年沒什么動靜，甚至有幾年的年報都沒有提及。直到2013年，萬科新設(shè)立了兩家子公司——無錫橡樹匯養(yǎng)老管理服務(wù)有限公司和北京橡樹匯養(yǎng)老投資管理有限公司。
萬科歷年年報中提及養(yǎng)老業(yè)務(wù)次數(shù) 數(shù)據(jù)源于企業(yè)年報
此后的2014年，萬科并沒有在年報中提及養(yǎng)老相關(guān)業(yè)務(wù)。直到2015年的年報，萬科提到了養(yǎng)老市場與養(yǎng)老住宅，并預(yù)計養(yǎng)老地產(chǎn)在2023年將達到1萬億的市場規(guī)模。也正是在這一年，萬科提出向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，并將養(yǎng)老機構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)納入新業(yè)務(wù)范疇，并新成立了成都萬科養(yǎng)老服務(wù)有限公司。
在接下來的2016年，萬科繼續(xù)在年報中提及12次養(yǎng)老，首個大型養(yǎng)老社區(qū)杭州隨園嘉樹項目，自2015年投入運營以來，目前已有600余位長者入住，成為2016年G20峰會的接待參觀點。
到了2017年，萬科將自己定位為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，將養(yǎng)老并入四條主要業(yè)務(wù)線中的“美好生活場景師”中。同時宣布養(yǎng)老業(yè)務(wù)已經(jīng)布局了15個城市，其中帶床位項目50個，無床位的日照/居家服務(wù)中心約120個。
2018年，萬科在年報中提及與微軟合作，探討智慧養(yǎng)老業(yè)務(wù)。在之后的3年，年報中對于養(yǎng)老業(yè)務(wù)并沒有做過多描述。
萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)的探索，就只在近10年的年報中留下了上面這些只言片語。
■ 房子不是重點，服務(wù)和醫(yī)療才是
萬科董事會主席郁亮曾公開表示：“萬科未來是美好生活服務(wù)商，以后提到萬科，想到的是美好生活，而不是房子。養(yǎng)老地產(chǎn)這個詞我是不贊成的，萬科要做的是‘養(yǎng)老服務(wù)’，而不是地產(chǎn)?！?/span>
正是有了這個基調(diào)，萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)更偏向于服務(wù)性質(zhì)。
萬科在年報中提及過幾次隨園嘉樹養(yǎng)老項目，除了因為它是為數(shù)不多能盈利的項目之外，更重要的是萬科在這個項目上圍繞養(yǎng)老需求打造了4大服務(wù)模塊、86項服務(wù)細節(jié)。
萬科打造的養(yǎng)老服務(wù)體系
雖然萬科年報上近幾年提及養(yǎng)老業(yè)務(wù)的話不多，但我們依然可以從寥寥數(shù)語中發(fā)現(xiàn)萬科的動作。近幾年，萬科通過與外部資源合作，以“上海申養(yǎng)”和“北京萬科—北控光熙醫(yī)養(yǎng)中心”為代表，對醫(yī)養(yǎng)結(jié)合領(lǐng)域發(fā)起了探索。
萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展時間線
上海申養(yǎng)由上海萬科、上海地產(chǎn)集團和上海中醫(yī)藥大學(xué)聯(lián)合發(fā)起成立，專注于養(yǎng)老運營服務(wù)業(yè)。從名字可以看出公司聚焦于上海，著力打造居（長者公寓）、護（照護機構(gòu)）、醫(yī)（康復(fù)護理院）、社（社區(qū)為老服務(wù)中心）等養(yǎng)老運營服務(wù)業(yè)務(wù)。
目前申養(yǎng)已有城花智匯坊、川北智匯坊、曲陽智匯坊等十幾家社區(qū)嵌入式中心、濱江瀾悅長者公寓、鎮(zhèn)坪路望年薈照護機構(gòu)等已正式投入運營。同時，申養(yǎng)旗下正在籌備中的社區(qū)嵌入中心、照護機構(gòu)、長者公寓、康復(fù)護理院等各類機構(gòu)30多家，遍布上海主要中心城區(qū)。
而北控光熙醫(yī)養(yǎng)中心則是北京萬科和北京北控集團合作運營。整個中心占地7000平方，建筑面積近18000平方，分光熙長者公寓和光熙康復(fù)醫(yī)院兩部分。其中老年公寓擁有110張床位。
光熙項目合作模式為北京萬科醫(yī)養(yǎng)事業(yè)部輸出服務(wù)和管控標(biāo)準(zhǔn)，并由萬科方面完善相關(guān)設(shè)施和服務(wù)，導(dǎo)入老年大學(xué)和康復(fù)醫(yī)院等相關(guān)資源，打造成為北京標(biāo)桿養(yǎng)老項目。
隨著萬科在養(yǎng)老行業(yè)的深入發(fā)展，醫(yī)療的跟進已成為一個必然要面對的問題。對于老年人、特別是高齡老人來說，康復(fù)醫(yī)療是生活質(zhì)量的重要保障。“養(yǎng)老+康復(fù)”相結(jié)合的模式，可以保證養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量持續(xù)深化的同時，也能輻射周邊人群的醫(yī)療需求，帶來新的營收。
■ 得與失
目前萬科的組織架構(gòu)中并沒有養(yǎng)老業(yè)務(wù)相關(guān)的獨立事業(yè)部，前些年對于養(yǎng)老業(yè)務(wù)的探索是以各城市分公司為主體開展的，導(dǎo)致了前些年萬科養(yǎng)老產(chǎn)品線品牌混亂的情況。
在2013-2016年期間，萬科旗下先后推出了“橡樹匯”、“智匯坊”、“幸福家”、“嘉園”和“隨園之家”共5個養(yǎng)老品牌，這顯然不利于推廣。2016年后，萬科開始整合內(nèi)部品牌，逐漸將養(yǎng)老業(yè)務(wù)歸攏至隨園、怡園和嘉園三個品牌上。
萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)品牌
有了這樣的品牌體系，各城市分公司可以根據(jù)業(yè)務(wù)類型選擇相應(yīng)品牌進行運營。例如北京房山隨園項目，就是市面上少有的政企合作，公建民營的大規(guī)模養(yǎng)老機構(gòu)。
萬科雖然很早就投入在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上，但對醫(yī)療資源的引入相對滯后，造成服務(wù)醫(yī)療兩條主要業(yè)務(wù)能力發(fā)展速度不夠匹配。
萬科集團高級副總裁劉肖曾經(jīng)把養(yǎng)老比作萬科的彼岸——看得見河水的波濤洶涌，但又看得到彼岸寬廣的世界。萬科在這湍急的河流中，穩(wěn)步前進。
保利：介入全養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈
■ 年報中的戰(zhàn)略意圖
除了萬科，同為國內(nèi)地產(chǎn)頭部企業(yè)的保利，同樣很早就介入了養(yǎng)老行業(yè)。保利在2009的年報中就首次提及為了增加新的盈利增長點拓展養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，并在2010年報中正式提出發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃。
從2011年開始，保利正式推動在北京、上海、廣州等地的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，并成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司。之后的2012年，保利推出了首個養(yǎng)老產(chǎn)品——保利安平和熹會?林語樂齡中心，這也成為保利養(yǎng)老地產(chǎn)成戰(zhàn)略組成之一。
保利歷年年報中提及養(yǎng)老業(yè)務(wù)次數(shù) 數(shù)據(jù)源于企業(yè)年報
2013年，保利正式發(fā)布了“以全產(chǎn)業(yè)鏈方式進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老‘三位一體’的中國式養(yǎng)老體系”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略。
隨著三位一體養(yǎng)老戰(zhàn)略的展開，保利從2014年開始完善居家養(yǎng)老的適老設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，養(yǎng)老公寓實體樣板房首次公開展示；社區(qū)養(yǎng)老方面，保利推動51個社區(qū)進行適老改造，獲得了《人民日報》的好評。
此外，機構(gòu)養(yǎng)老試點項目北京“和熹會”開始運營，2014年入住率超過64%，遠高于業(yè)內(nèi)水平。正是有了這樣的成績，保利在2015年除了繼續(xù)做好北京“和熹會”養(yǎng)老機構(gòu)的運營外，還新增上海西塘和熹會試點項目，并同步推進在廣州、成都等地養(yǎng)老機構(gòu)的籌備工作。為了更好推進居家、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，保利還在全國找到6個社區(qū)建設(shè)健康生活館并投入運營。
值得注意的是，保利從2014年起，承辦了中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會。借助這個機會，保利在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)之外，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前沿技術(shù)、產(chǎn)品以及解決方案，全球養(yǎng)老市場新趨勢及技術(shù)動態(tài)，老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向有了更深層次的認(rèn)識。
到了2016年，保利的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以和熹會、健康生活館、老博會為載體，培育自己的養(yǎng)老生態(tài)圈，同時加大健康養(yǎng)老兼并收購力度。希望以物業(yè)服務(wù)、健康養(yǎng)老和社區(qū)商業(yè)為重點，將自身打造成為社區(qū)綜合服務(wù)商。
之后的幾年 ，保利在年報中并未多提及養(yǎng)老業(yè)務(wù)新的戰(zhàn)略發(fā)展方向，而是在既有業(yè)務(wù)上繼續(xù)精耕細作，打磨服務(wù)。
■ 和熹會打造智慧養(yǎng)老服務(wù)體系
對于保利這樣體量的企業(yè)來說，一項業(yè)務(wù)的發(fā)展必然會呈現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的態(tài)勢，這既利于服務(wù)開展也利于業(yè)務(wù)復(fù)制。對于養(yǎng)老服務(wù)來說，同樣如此。
和熹會的熹尚服務(wù)系統(tǒng)由業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、服務(wù)產(chǎn)品和運營管理三大板塊組成，它們分別代表了運行端、輸出端和保障端。
對消費者來說，直觀感受到的是輸出端的服務(wù)產(chǎn)品。保利以生活、文娛和醫(yī)療三個部分為核心，構(gòu)建了集安全感、價值感、活力感、認(rèn)同感、舒適感和充盈感“煥新服務(wù)體系”，共計約130多項基礎(chǔ)和增值服務(wù)。
當(dāng)然，提供這些服務(wù)離不開運營端的保障。保利從實際出發(fā)，建立了一套系統(tǒng)規(guī)范的養(yǎng)老運營標(biāo)準(zhǔn)化體系，提升管理與服務(wù)團隊的專業(yè)化水平。
保利養(yǎng)老服務(wù)體系 圖源保利官網(wǎng)
標(biāo)準(zhǔn)的制定固然重要，但標(biāo)準(zhǔn)需要人去執(zhí)行，而養(yǎng)老護理人員的短缺是國內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)所面臨的共同難題，保利也不例外。為此，保利建設(shè)了和熹LIFE大數(shù)據(jù)智慧平臺，通過智能化的設(shè)備進行健康監(jiān)測和跟蹤。
“和熹LIFE平臺”不僅可以對長者進行健康、生活等狀態(tài)的監(jiān)測、記錄和分析，還可以對員工進行智能分析，從而能實現(xiàn)對人力崗位及時調(diào)配，提高人效比，以此達到智慧養(yǎng)老的數(shù)據(jù)化目的。
和熹會自2012年開始運營，保利逐步從傳統(tǒng)養(yǎng)老到智慧養(yǎng)老的變化升級，也映射出中國養(yǎng)老的發(fā)展軌跡。
市場上與養(yǎng)老、健康管理相關(guān)的各種智能設(shè)備并不少，可老年人群體更習(xí)慣人和人之間的交流，對于智能設(shè)備的使用并不上心。其次，對養(yǎng)老運營方而言，現(xiàn)階段的產(chǎn)品涉及多種品牌、品類，且相互之間的數(shù)據(jù)傳輸并不通暢。對于數(shù)據(jù)的集成，再次利用并不方便。
硬件是硬件，數(shù)據(jù)是數(shù)據(jù)，沒有打通的系統(tǒng)。
智慧養(yǎng)老的發(fā)展方向應(yīng)該搭建一個系統(tǒng)平臺，打通不同產(chǎn)品之間的壁壘，通過數(shù)字化技術(shù)聯(lián)動云診室、空中藥房等應(yīng)用場景，實現(xiàn)更多醫(yī)療資源均等化、健康服務(wù)品質(zhì)化等物聯(lián)服務(wù)。
對保利而言，并非只是把智慧養(yǎng)老當(dāng)作溢價的工具，而是通過系統(tǒng)平臺和標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)來探索智慧養(yǎng)老。
目前，和熹LIFE平臺接入兼容了廣州市的10多項家庭養(yǎng)老床位智能化改造設(shè)備系統(tǒng)平臺，可以無縫對接社區(qū)居家養(yǎng)老長者的家庭養(yǎng)老安全需求。還針對自理長者、介助長者、介護長者、高度失能長者四大人群類型，設(shè)計了不同的服務(wù)模塊，進行精細化服務(wù)。
■ 得與失
保利作為一個地產(chǎn)開發(fā)商能在智慧養(yǎng)老做出前沿探索，離不開多年承辦中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會的助推。博覽會上對于前沿的技術(shù)、產(chǎn)品以及解決方案的匯聚，對于養(yǎng)老市場新趨勢及技術(shù)動態(tài)的呈現(xiàn)，都讓保利看到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，并為之投入。
從2012年，北京首個和熹會項目落地以來，保利已經(jīng)打造了機構(gòu)養(yǎng)老品牌“和熹會”、公建民營養(yǎng)老品牌“銀福苑”、社區(qū)居家養(yǎng)老品牌“和悅會”、專業(yè)適老化用品及適老化改造供應(yīng)商“保利和品”，逐步形成“以機構(gòu)為服務(wù)依托、社區(qū)為服務(wù)場景、居家為服務(wù)終端”的三位一體養(yǎng)老模式。
不管是和熹會、養(yǎng)老公寓或是社區(qū)適老化服務(wù)，回報周期依然漫長。對保利來說，未來的挑戰(zhàn)在于，如何在不占用過多資金的情況下，順利在全國范圍內(nèi)復(fù)制這些業(yè)務(wù)。
保利康養(yǎng)產(chǎn)品布局 圖源企業(yè)官網(wǎng)
從布局來看，保利的養(yǎng)老版圖上，除了養(yǎng)老服務(wù)本身，還有專業(yè)適老化用品及適老化改造供應(yīng)商“保利和品”、養(yǎng)老博覽會“SIC老博會”、媒體平臺“環(huán)球老齡”、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金“太平保利”以及養(yǎng)老人才育成計劃等康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈。對于一個跨界經(jīng)營的地產(chǎn)公司而言，保利做得相當(dāng)扎實。
遠洋：十年打造椿萱茂
2022年是遠洋入局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的第10年。十年間，遠洋不僅伴隨著中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速成長，而且成功打造了“椿萱茂”養(yǎng)老品牌。
雖然遠洋達不到萬科、保利的規(guī)模，但在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的入局時間上，遠洋卻沒晚多少。早在2011年，遠洋就提出開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2012年，遠洋正式確定養(yǎng)老服務(wù)品牌“椿萱茂”。
遠洋歷年年報中提及養(yǎng)老業(yè)務(wù)次數(shù) 數(shù)據(jù)源于企業(yè)年報
從2013年第一家椿萱茂 · 凱健(北京亦莊)老年公寓正式開業(yè)，經(jīng)過10年發(fā)展，椿萱茂形成了以“CLRC長者社區(qū)”、“CB老年公寓”、“CBN護理院”為核心的三條產(chǎn)品線。
憑借這3條產(chǎn)品線，椿萱茂實現(xiàn)了高品質(zhì)康養(yǎng)和高品質(zhì)醫(yī)養(yǎng)的覆蓋，打造豐富的養(yǎng)老產(chǎn)品滿足長輩不同的養(yǎng)老服務(wù)需求，開創(chuàng)了長輩從退休生活到臨終關(guān)懷的“相伴一生”的一體化養(yǎng)老服務(wù)鏈。
遠洋椿萱茂養(yǎng)老產(chǎn)品線
椿萱茂的內(nèi)核在于產(chǎn)品創(chuàng)新，從引進被稱為“建筑界奧斯卡”的WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)開始，設(shè)計168項適老化細節(jié)。引進美國養(yǎng)老運營商Meridian的照護理念，結(jié)合國內(nèi)實際情況打造失智照護非藥物解決方案，提升失智長輩的生活質(zhì)量。引入國際生活支援技術(shù)，基于“維持自尊”和“自立支援”理念，定制專業(yè)服務(wù)方案。
此外，對于數(shù)字技術(shù)賦能養(yǎng)老服務(wù)，椿萱茂也沒落下。椿萱茂自主研發(fā)了健康養(yǎng)老信息化平臺WeCaring系統(tǒng)，打造從健康信息采集、建立健康檔案、健康風(fēng)險評估到出具健康方案、健康指導(dǎo)及干預(yù)、健康管理效果評估及全程健康動態(tài)跟蹤的閉環(huán)服務(wù)體系。
在住長輩及家屬可通過“我的椿萱茂”APP、隨時查看長輩的健康數(shù)據(jù)及生活狀態(tài)；居家客戶也可通過“幸福椿萱茂”小程序，享受健康檢測、健康評估和健康管理服務(wù)。老人和家人能實時掌握自己的健康數(shù)據(jù)，提升健康素養(yǎng)和健康管理意識，打造健康長壽的生活方式。
經(jīng)過十年成長，椿萱茂品牌已經(jīng)在8個城市成立了30多個養(yǎng)老機構(gòu)，床位達到11000張，服務(wù)人員接近2000人。這十年，椿萱茂以服務(wù)體系為核心塑造了專業(yè)養(yǎng)老的標(biāo)簽，今后椿萱茂將以“健康+共享”為核心進行服務(wù)升級，實現(xiàn)專業(yè)養(yǎng)老向健康養(yǎng)老的轉(zhuǎn)變。
和財大氣粗的萬科、保利不同，遠洋的養(yǎng)老探索更加聚焦。遠洋將有限的成本投入到養(yǎng)老資源的引入，打造閉環(huán)的服務(wù)體系，將所有的資源聚集到椿萱茂品牌上。只是遠洋同樣沒走出養(yǎng)老地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式，回報周期長至10~15年，這對房企來說是個不小的難題。
綠城：從精神層面打造養(yǎng)老生活
如果養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅是為了賣房而打出養(yǎng)老的噱頭，這樣的產(chǎn)品顯然沒什么競爭力。綠城作為市面上做產(chǎn)品最有自己獨特風(fēng)格的地產(chǎn)開發(fā)商，在做養(yǎng)老產(chǎn)品時，也走了一條不同尋常的路。
綠城在烏鎮(zhèn)雅園項目設(shè)計之初就考慮了項目選址、產(chǎn)業(yè)配套、養(yǎng)生養(yǎng)老模式、服務(wù)體系、運營團隊等因素，將產(chǎn)品從單一的養(yǎng)老功能，衍生出度假、休閑、養(yǎng)生、人文、醫(yī)療等復(fù)合功能。最后以學(xué)校的組織形式，滿足了客戶的多層次需求，開創(chuàng)了學(xué)院式頤樂養(yǎng)生養(yǎng)老模式。
綠城烏鎮(zhèn)雅園坐落于烏鎮(zhèn)，之所以選址在這里，除了考慮到烏鎮(zhèn)的自然環(huán)境，更是看上了烏鎮(zhèn)距上海、杭州、蘇州、無錫等地適宜的距離，適合都市人養(yǎng)生養(yǎng)老和度假休閑的生活方式。
醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的產(chǎn)業(yè)模式，無疑是烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)運營的重點。園區(qū)總規(guī)劃面積達5500畝，是一個集頤樂學(xué)院、雅達國際康復(fù)醫(yī)院、國際養(yǎng)老中心、養(yǎng)生居住區(qū)、特色商業(yè)區(qū)和五星級養(yǎng)生度假酒店六大功能于一體的復(fù)合型休閑健康養(yǎng)老主題產(chǎn)業(yè)園。
綠城養(yǎng)老服務(wù)體系
醫(yī)養(yǎng)結(jié)合只是基礎(chǔ)，真正讓烏鎮(zhèn)雅園脫穎而出的是它的學(xué)院養(yǎng)老模式。頤樂學(xué)院是綠城養(yǎng)老服務(wù)體系里的一個創(chuàng)舉，它通過“頤、樂、學(xué)、為”四大服務(wù)體系，滿足老人精神層面上的需求。
綠城專門成立了負責(zé)頤樂學(xué)院運營推廣的綠城頤樂教育公司，從2011年起，開始在全國綠城園區(qū)內(nèi)負責(zé)實施頤樂學(xué)院的開辦與推廣工作。目前，頤樂學(xué)院已經(jīng)在全國多地開辦了20多所。課程涵蓋太極拳、計算機、攝影、書法詩詞、聲樂、舞蹈、營養(yǎng)食療、幼兒早教等多種門類。能滿足老年群體改善身體狀況、學(xué)以致用等多種差異化需求。
除了獨自開發(fā)的項目，綠城還參與了公建民營的項目，采用輕資產(chǎn)模式運營。由政府投資建設(shè)，綠城進行運營管理。收費模式主要是床位費+基礎(chǔ)服務(wù)費+餐費+等級護理費，由于主要成本由政府投入，收費標(biāo)準(zhǔn)較同業(yè)更低。
對于建立起自己服務(wù)體系并擁有一定醫(yī)療資源的房企來說，參與公建民營項目，可能是未來輸出自己養(yǎng)老能力的一大渠道。
養(yǎng)老地產(chǎn)10年困局仍未解
雖然很多房企已經(jīng)很有遠見地早早入局了萬億養(yǎng)老市場，但是經(jīng)過10年的發(fā)展，如今擺在開發(fā)商面前的問題和10年前一樣——盈利、盈利還是盈利！
不管是萬科、保利還是遠洋綠城，目前養(yǎng)老地產(chǎn)共有四種商業(yè)模式，但實際情況是無論采用哪種模式，經(jīng)過10年發(fā)展，依然不能穩(wěn)定盈利。萬科董事會主序郁亮在公開場合表示：“萬科全國170個養(yǎng)老項目幾乎都沒有盈利?！?/span>
養(yǎng)老地產(chǎn)四種商業(yè)模式
雖然房企涉足養(yǎng)老市場是為未來布局，但不能盈利始終不是辦法，問題的癥結(jié)在哪兒呢？
首先是思維模式固化，房企和養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商的思維方式是不同的，房企的思維中核心是地，工作是如何圍繞地產(chǎn)生價值。而養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商的核心是服務(wù)，如何創(chuàng)造更有價值的服務(wù)是主要工作。
圍繞地，會出現(xiàn)很多問題。例如經(jīng)過測算，一個大型養(yǎng)老項目，占地200~300畝就是極限。可對于習(xí)慣了規(guī)模為王的房企來說能拿1000畝就絕不拿800畝，因此，也就出現(xiàn)了房企搞養(yǎng)老是為了賣房的說法。
其次是資金成本高企，這幾年國家對房企出臺的“三條紅線”政策，讓大家意識到原來房企也是空有其表，需要不斷融資進行高周轉(zhuǎn)模式運營。對房企來說，習(xí)慣了最長不超過6個月回籠資金，而養(yǎng)老項目業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為投資回收期在10~15年。
房企如果自持運營養(yǎng)老地產(chǎn)項目，一方面會產(chǎn)生很大的資金沉淀，利用效率較低。另一方面則會增加債務(wù)融資需求，不僅負債水平會上升，償債能力也會受到影響。如果持續(xù)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目也將導(dǎo)致企業(yè)長期債務(wù)占比上升。
再次是營銷方式錯誤，房企做養(yǎng)老地產(chǎn)會很自然地將過去做住宅那一套階段式營銷打法照搬過來，而養(yǎng)老項目講究的是持續(xù)性。另外，傳統(tǒng)地產(chǎn)宣傳渠道并不能有效觸達目標(biāo)群體，得開拓有效的新渠道。此外，這類項目銷售需要的不是話術(shù)技巧，而是提供服務(wù)體驗，畢竟老人家是為服務(wù)買單而非為了房子買單。
最后是供需結(jié)構(gòu)錯配，養(yǎng)老地產(chǎn)在運作時照搬了房企那套出則繁華入則寧靜的高端模式，在產(chǎn)品設(shè)計上堆砌各種配套、服務(wù)，東西越多，受眾面就越窄，最后只能針對高端客群。這類高端客群的需求本就是小眾，將服務(wù)針對這類受眾開展，并不利于項目復(fù)制擴張。
寫在最后
對房企來說，切走養(yǎng)老市場的蛋糕需要解決兩個問題，一是服務(wù)及運營，二是醫(yī)療資源。
如果說養(yǎng)老服務(wù)還能通過和專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)合作，或是引入國外服務(wù)體系來做到。那運營其實是很多房企的短板，這從房產(chǎn)銷售之后的物業(yè)運營就能看出。而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對運營能力要求更高、更專業(yè)，如何提高自身的運營能力，是房企亟待解決的問題。
養(yǎng)老服務(wù)往往跟醫(yī)療相關(guān)，專業(yè)養(yǎng)老護理人員的職業(yè)技能要求較高，這對于絕大多數(shù)房企來說，屬于另一個次元的領(lǐng)域。而醫(yī)療資源往往是養(yǎng)老項目的核心競爭力，如何成功引入醫(yī)療資源，是房企需要認(rèn)真考慮的。
如果說過去10年，房企將養(yǎng)老嫁接在地產(chǎn)上做出了很多探索，那么未來如何從過去這些探索中衍生出更好地服務(wù)、更多的商業(yè)模式就成了房企能否撬動這個萬億級市場的關(guān)鍵。
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