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引言

智慧后勤管理是以數(shù)字化后勤、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等技術(shù)為基礎(chǔ)，針對后勤管理、監(jiān)督和服務(wù)的特點，通過對信息“共享、互通”，構(gòu)建以“服務(wù)”為核心的“智慧后勤”管理體系。

主要探索與實踐

當(dāng)今社會已經(jīng)全面進入數(shù)字信息時代，只有建立一個集中管控平臺，針對不同系統(tǒng)的多種設(shè)備才有可能推行全壽命周期管理。以BIM（建筑信息模型）技術(shù)為核心，將建筑運營過程數(shù)字化、虛擬化，將智能化、機電、物業(yè)管理、節(jié)能管理、對外展示等多種角度的系統(tǒng)及管理需求進行一體化整合，建立大樓智慧運維中心數(shù)據(jù)庫，為大樓提供可靠的設(shè)備運維分析、環(huán)境品質(zhì)管理、節(jié)能管理、信息化決策等一系列專業(yè)性服務(wù)，從而促進管理模式轉(zhuǎn)變，提升物業(yè)管理水平，降低能源消耗。BIM平臺包括三個大模塊，其中智能化模塊包括安防與安保系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、環(huán)境監(jiān)控系統(tǒng)；設(shè)備管理模塊包括變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動力系統(tǒng)和暖通系統(tǒng)；終端操作及展示模塊包括移動終端和大屏展示，移動終端主要是手機APP。

BIM三維可視化管控平臺的特征是數(shù)字化、虛擬化和全景化，其最核心的表現(xiàn)形式是“數(shù)字化雙胞胎”，即以數(shù)字化方式為物理對象創(chuàng)建虛擬模型，模擬其在現(xiàn)實環(huán)境中的行為特征。數(shù)字化雙胞胎模型具有模塊化、自治性和連接性的特點，可以從測試、開發(fā)、工藝及運維等角度，打破現(xiàn)實與虛擬之間的藩籬，實現(xiàn)產(chǎn)品全生命周期內(nèi)生產(chǎn)、管理、連接的高度數(shù)字化及模塊化。

1．基于大數(shù)據(jù)做好原有設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀分析

為了做好暖通系統(tǒng)的能源審計，首先確認制冷季為每年6月至10月，采暖季為每年12月至來年3月。在制冷方面，冷源采用冰蓄冷空調(diào)，系統(tǒng)采用主機優(yōu)先模式，主機在電力低谷期全負荷運行，制得系統(tǒng)白天所需的部分冷量，主機在設(shè)計日以滿負荷運行，不足部分由融冰補充，主要設(shè)備為雙工況螺桿式冷水機組和普通螺桿式冷水機組。在供熱方面，空調(diào)熱源采用冬季城市熱網(wǎng)為大樓提供0.55MPa飽和蒸汽，經(jīng)板式熱交換器產(chǎn)生60℃空調(diào)熱水，主要設(shè)備為熱水循環(huán)泵和蒸汽-水板式換熱器?？照{(diào)冷熱水系統(tǒng)為一次泵變水量雙管制系統(tǒng),夏季供回水溫度為7/12℃；冬季供回水溫度為60/50℃。大樓空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)在門廳大堂、中餐廳、宴會廳、大堂吧、會議廳等大空間部分采用全空氣低速定風(fēng)量單風(fēng)道空調(diào)系統(tǒng)外，其余辦公、小會議室等小空間部分采用風(fēng)機盤管機組加新風(fēng)的水-空氣系統(tǒng)。

2．策劃重點節(jié)能項目，全面應(yīng)用節(jié)能設(shè)備

在建設(shè)能耗監(jiān)測管理平臺、優(yōu)化相關(guān)管理制度的基礎(chǔ)上，以節(jié)能減排為目標設(shè)計了一系列重點工程項目，具體包括樓宇自控系統(tǒng)優(yōu)化（室內(nèi)空氣質(zhì)量提升和監(jiān)測、大空間空調(diào)風(fēng)機變頻控制等）、組合式空調(diào)風(fēng)機變頻改造（變風(fēng)量改造，增加必要的傳感器和執(zhí)行器）、配電系統(tǒng)優(yōu)化改造（諧波治理等）、玻璃貼膜安全隔熱改造、LED綠色照明改造、在裙房屋面和地面停車位區(qū)域安裝太陽能光伏組件等。在此過程中，應(yīng)用了濾波補償裝置、玻璃貼膜、LED燈具等多種先進的設(shè)備設(shè)施。

3．源頭集成設(shè)備信息，助力全壽命管理提升

傳統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施管理存在信息分散現(xiàn)象，采購、安裝、運行、維修人員分別掌握部分信息，對全壽命周期管理形成了極大的制約。充分利用BIM管控平臺，將具體設(shè)備與樓層、位置等信息一一對應(yīng)，從源頭設(shè)計上將相關(guān)信息全部集中到一起，為其后開展設(shè)備集中管控夯實基礎(chǔ)。管理人員只要在系統(tǒng)中簡單點選，就可以查看設(shè)備的基本信息，包括出廠信息、采購價格、采購人等；建設(shè)信息包括安裝時間、安裝位置、安裝過程簡介、安裝人員等；維護信息包括設(shè)備更換信息、操作人員信息、檢查記錄等。

1．借助BIM管控平臺，全面推進集中管控

在設(shè)備運行管理方面，在BIM平臺中可直接對設(shè)備進行定位，并通過顏色管理展示設(shè)備的運行狀態(tài)。管理人員點擊界面中的運行參數(shù)或者BA參數(shù)按鈕，可以查看對應(yīng)設(shè)備的運行狀態(tài)和參數(shù)對應(yīng)的當(dāng)前值；進一步點擊設(shè)備某一參數(shù)后，可以查看參數(shù)對應(yīng)的折線走勢圖。借助顏色管理功能，管理人員可以很直觀地了解設(shè)備運行狀態(tài)并判斷設(shè)備是否存在故障隱患，為設(shè)備狀態(tài)檢修提供決策依據(jù)。例如，在BIM平臺中可以查看暖通空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)風(fēng)機的運行狀態(tài)、運行故障狀態(tài)、電壓、功率、風(fēng)量、靜壓等參數(shù)信息；點擊選擇電壓、功率、風(fēng)量、靜壓等可以查看對應(yīng)參數(shù)一段時間內(nèi)的折線走勢圖。

2．聚焦高耗能設(shè)備，全面實施精益管理

根據(jù)BIM平臺積淀的設(shè)備原始數(shù)據(jù)和運行數(shù)據(jù)，并根據(jù)不同模塊顏色管理提示功能，針對具體設(shè)備制定預(yù)防性維護策略，將設(shè)備狀態(tài)檢修管理提升到一個新的高度，減少了不必要的維護檢修成本。此外，重點加強設(shè)備運行狀態(tài)監(jiān)測和統(tǒng)計分析，及時發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象并實施改進舉措，通過不斷閉環(huán)的精益管理方式提高設(shè)備管理綜合效益。以下介紹一則空調(diào)系統(tǒng)的實際案例。

3．建立系統(tǒng)聯(lián)動機制，發(fā)揮整體協(xié)同功效

在新風(fēng)系統(tǒng)與環(huán)境管理的關(guān)聯(lián)方面，將環(huán)境監(jiān)測器與監(jiān)控區(qū)域的風(fēng)機設(shè)備逐一關(guān)聯(lián)，根據(jù)預(yù)先設(shè)定的環(huán)境參數(shù)閾值區(qū)間分別制定風(fēng)機啟停閥值、風(fēng)量大小切換閥值；一旦環(huán)境參數(shù)中的溫濕度、二氧化碳濃度、有毒氣體濃度、PM2.5濃度達到風(fēng)機啟停閥值或者風(fēng)量大小切換閥值，則對應(yīng)風(fēng)機自動啟停，并自動調(diào)節(jié)風(fēng)量大小。在照明系統(tǒng)與環(huán)境管理的關(guān)聯(lián)方面，將光照度探測器與監(jiān)控區(qū)域的對應(yīng)回路逐一關(guān)聯(lián)，一旦照度值達到開關(guān)閥值，系統(tǒng)自動對對應(yīng)的照明回路進行開關(guān)控制。在給排水系統(tǒng)與環(huán)境管理的關(guān)聯(lián)方面，將水位計與監(jiān)控區(qū)域的對應(yīng)水泵設(shè)備逐一關(guān)聯(lián)，通過水位計的閾值區(qū)間制定水泵的啟泵點、警戒線、停泵點閥值；一旦水位達到啟泵點，水泵開啟進行排水，當(dāng)水位到達停泵點后，水泵關(guān)閉。

1．定期開展統(tǒng)計分析，重點關(guān)注設(shè)備能耗

在能耗管理方面，通過現(xiàn)場電表、水表、冷熱量計等監(jiān)測設(shè)備或?qū)蝇F(xiàn)有能耗計量系統(tǒng)，實現(xiàn)建筑能耗數(shù)據(jù)的實時采集，直觀展示不同類型設(shè)備用電、用水、用熱、供冷等的運行趨勢。管理人員借助BIM平臺對設(shè)備耗能狀況進行計算機化診斷服務(wù)，通過建立診斷數(shù)據(jù)庫，按照一定時間周期如日、周等，將能耗數(shù)據(jù)導(dǎo)入診斷數(shù)據(jù)庫進行篩查判斷，系統(tǒng)自動輸出診斷結(jié)果，對可能存在能耗問題的設(shè)備以列表形式說明，并提出相應(yīng)的解決措施。

2．堅持開展回溯分析，評估設(shè)備服務(wù)質(zhì)量

為了通過完整的閉環(huán)管理全面后勤設(shè)備設(shè)施管理水平，實現(xiàn)辦公環(huán)境綠色友好，我們充分利用BIM平臺集成的原始信息和積淀的運行數(shù)據(jù)，開展回溯分析，重點對產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量進行評價，加強供應(yīng)商資質(zhì)管理。評估結(jié)果在市公司和下屬單位進行分享，確保優(yōu)秀的供應(yīng)商（包括產(chǎn)品和服務(wù)）能得到更多合作機會。這些定期的回溯分析報告同時保存在BIM平臺中，作為下一輪設(shè)備設(shè)施全壽命周期管理分析策劃的重要輸入材料。